執筆: 家づくりナビ編集部
編集・確認: 株式会社ローカルマーケティングパートナーズ （最終確認: ）
土地活用で相続対策｜評価額を下げる方法と活用方法別の節税効果
親から土地を相続する予定だが、相続税がいくらになるのか見当もつきません。更地のまま持ち続けると評価額が高くなり、多額の納税資金を用意する必要があるらしい。こうした不安を抱える土地オーナーは多く、実際に土地活用による相続対策を検討する動きは年々増えています。
土地活用で相続対策が成立する理由は、土地や建物の「相続税評価額」を引き下げる仕組みが税制に組み込まれているからです。更地に賃貸住宅を建てれば、土地は「貸家建付地」として評価減されます。加えて「小規模宅地等の特例」が適用されれば、最大で評価額の50%から80%が減額される可能性もあります。
この記事では、相続税の計算構造と土地評価の仕組みを整理したうえで、アパート経営・駐車場・賃貸併用住宅といった活用方法ごとの節税効果の違いと、対策を進める際に注意すべきポイントを解説します。
相続税の計算構造を理解する
相続対策を考えるうえで、相続税がどのように計算されるかを先に押さえておく必要があります。相続税は以下の流れで算出されます。
- 相続財産の合計額を計算する（不動産、預貯金、有価証券など全ての財産）
- 非課税財産と債務を差し引く
- 基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を差し引く
- 課税遺産総額を法定相続割合で按分し、各人の税額を算出する
ポイントは「財産の評価額」です。現金1億円は額面どおり1億円と評価されますが、不動産は時価とは異なる「相続税評価額」で計算されます。この評価額と時価のギャップを利用するのが不動産を使った相続対策の基本です。
| 財産の種類 | 相続税評価額の目安 | 時価との関係 |
|---|---|---|
| 現金・預貯金 | 額面どおり | 時価 = 評価額 |
| 上場株式 | 時価とほぼ同額 | 時価 ≒ 評価額 |
| 更地（土地） | 路線価（時価の約80%） | 時価 > 評価額 |
| 建物 | 固定資産税評価額（建築費の約50〜70%） | 時価 > 評価額 |
| 貸家建付地（賃貸用土地） | 路線価からさらに減額 | 時価 >> 評価額 |
たとえば時価1億円の土地は、路線価で約8,000万円の評価となります。さらにこの土地に賃貸住宅を建てて「貸家建付地」の評価減を受ければ、評価額はさらに下がります。この仕組みの具体的な計算方法を次のセクションで見ていきます。
貸家建付地の評価減はどう計算するか
更地に賃貸住宅を建てると、その土地は「貸家建付地」として評価されます。国税庁の財産評価基本通達によれば、貸家建付地の評価額は次の計算式で求めます。
貸家建付地の評価額 = 自用地としての評価額 ×（1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
各項目の意味を整理します。
- 自用地としての評価額 — 路線価に面積を乗じた金額（路線価方式の場合）
- 借地権割合 — 路線価図に表示されるエリアごとの割合。都市部では60〜70%が多い
- 借家権割合 — 全国一律30%
- 賃貸割合 — 賃貸に供している床面積の割合。満室なら100%
計算例
路線価評価額1億円の土地に、借地権割合70%のエリアでアパートを建て、満室で運営しているケースを考えます。
1億円 ×（1 - 0.7 × 0.3 × 1.0）= 1億円 × 0.79 = 7,900万円
更地のまま保有していれば1億円だった評価額が、賃貸住宅を建てて運営するだけで7,900万円に下がります。この差額2,100万円に対して相続税率（たとえば30%の税率帯）がかかると考えると、約630万円の節税効果になります。
空室がある場合は「賃貸割合」が下がるため、評価減の幅も小さくなります。たとえば10戸中3戸が空室なら賃貸割合は70%となり、節税効果は相応に縮小します。相続時に空室があるかどうかは直接的に税額へ影響するため、入居率の維持は相続対策の観点からも重要です。
土地活用にかかる税金の全体像は土地活用にかかる税金と節税対策で体系的に整理しています。
小規模宅地等の特例の適用条件と減額幅
貸家建付地の評価減に加えて、「小規模宅地等の特例」が適用されれば、さらに大きな評価減を受けられる可能性があります。小規模宅地等の特例は、被相続人が居住用や事業用に使っていた宅地について、一定面積まで評価額を大幅に減額できる制度です。
| 用途 | 減額割合 | 適用上限面積 | 主な適用要件 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅） | 80%減額 | 330m2 | 配偶者、同居親族、家なき子等の要件あり |
| 貸付事業用宅地等（賃貸） | 50%減額 | 200m2 | 相続開始前3年超の事業運営、取得者の事業承継 |
| 特定事業用宅地等（自営業） | 80%減額 | 400m2 | 被相続人の事業を承継する親族が取得 |
土地活用の文脈で関係するのは「貸付事業用宅地等」の区分です。賃貸住宅や駐車場として貸し付けている宅地が対象で、200m2までの部分について50%の評価減が受けられます。
注意が必要な「3年縛り」
2018年度（平成30年度）の税制改正により、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地は、原則として貸付事業用宅地等の特例の対象外となりました。つまり、相続が近いことを見越して急いで賃貸住宅を建てても、特例の適用を受けられない可能性があります。
ただし、3年以上前から継続して貸付事業を行っていた場合は「相当の対価」で貸し付けていれば適用されます。相続対策としての土地活用は、早い段階で着手しておくことが税務上のメリットを最大化する条件です。
併用時の面積調整
自宅敷地に特定居住用宅地等の特例を適用し、同時に賃貸部分に貸付事業用宅地等の特例を適用する場合は、面積調整の計算が必要になります。両方をフルに使えるわけではなく、合計面積に上限があります。賃貸併用住宅の場合は特にこの調整計算が複雑になるため、税理士への相談が不可欠です。
不動産の相続税の計算方法については不動産の相続税計算シミュレーションで具体的な試算例を紹介しています。
建物の評価減も効果に寄与する
土地だけでなく、建物にも評価減の仕組みがあります。建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」がベースとなり、これは建築費の50〜70%程度に留まるのが一般的です。
さらに、建物を賃貸に供している場合は以下の減額が適用されます。
貸家の評価額 = 固定資産税評価額 ×（1 - 借家権割合 × 賃貸割合）
借家権割合は30%、満室の場合の賃貸割合は100%ですから、固定資産税評価額の70%が貸家の評価額になります。
総合的な評価減の流れ
建築費1億円の賃貸住宅（満室）を例にとると、評価の圧縮は以下のように進みます。
| 段階 | 金額 |
|---|---|
| 建築費（時価） | 1億円 |
| 固定資産税評価額（建築費の約60%と仮定） | 6,000万円 |
| 貸家評価（×0.7） | 4,200万円 |
現金1億円を持っているよりも、賃貸建物に変えた方が相続税評価額が5,800万円低くなる計算です。この圧縮効果が「現金 → 不動産 → 賃貸用不動産」と変換することで相続税を抑える仕組みの核心です。
ただし、この計算は「建物が賃貸用として稼働していること」が前提です。建築したものの入居者がいなければ、貸家の評価減も貸家建付地の評価減も適用されません。相続時点で賃貸経営として成立している状態を維持することが、節税効果を確保する条件です。
活用方法別の節税効果を比較する
ここまでの仕組みを踏まえて、代表的な土地活用方法ごとに相続税の節税効果を比較します。
アパート・マンション経営
最も節税効果が大きい活用方法です。土地の貸家建付地評価減（約21%）、建物の貸家評価減、小規模宅地等の特例（最大50%減）の3つを組み合わせられます。
利点として、借入金で建築すれば債務控除も使えるため、相続財産の圧縮効果がさらに高まります。たとえば1億円の建築費を全額ローンで調達した場合、相続財産は「建物の評価額4,200万円 - 借入金1億円」でマイナス5,800万円の効果があります。
一方で、空室リスク・修繕費・金利変動といった事業リスクを伴います。節税額だけを見て建築を決断すると、賃貸経営の収支が赤字になるケースがある点には注意が必要です。アパート経営の始め方と初期費用で事業計画の立て方を確認しておくことを推奨します。
駐車場経営（月極・コインパーキング）
駐車場経営は初期投資が少なく始めやすい活用方法ですが、相続税対策としての効果は限定的です。
更地にアスファルト舗装をして駐車場にした場合、土地の評価は原則として「自用地」のままです。ただし、構築物（アスファルト舗装、フェンス等）がある場合は小規模宅地等の特例の対象になり得ます。「貸付事業用宅地等」として200m2まで50%の評価減が適用される可能性がありますが、貸家建付地の評価減は適用されません。
| 比較項目 | アパート経営 | 駐車場経営 |
|---|---|---|
| 貸家建付地の評価減 | あり（約21%） | なし |
| 建物の評価減 | あり | なし（建物がないため） |
| 小規模宅地等の特例 | 最大50%（200m2） | 最大50%（200m2）※構築物ありの場合 |
| 債務控除（借入金） | 建築費ローンで大きな効果 | ほぼなし（投資額が小さい） |
| 事業リスク | 空室・修繕・金利 | 低い（転用容易） |
節税効果はアパート経営に大きく劣りますが、「将来的に売却や転用をしたい」「賃貸経営のリスクを取れない」という場合には駐車場経営が合理的な選択肢になることもあります。
賃貸併用住宅
自宅部分と賃貸部分を一つの建物に組み込む方法です。自宅部分には「特定居住用宅地等の特例（最大80%減額、330m2まで）」を、賃貸部分には「貸付事業用宅地等の特例（最大50%減額、200m2まで）」をそれぞれ適用できる可能性があります。
一つの物件で複数の特例を使えるため、面積あたりの節税効果を高められるのがメリットです。ただし面積調整の計算が必要で、両特例をフルに適用できるわけではありません。
設計時には「賃貸部分の床面積割合」が重要です。建物全体の2分の1以上が自宅でなければ住宅ローン控除が適用されないといった住宅ローンの条件にも影響するため、税理士と金融機関の両方に事前確認をしてから計画を進めてください。
ロードサイド店舗（事業用定期借地）
幹線道路沿いなど商業立地の土地を、コンビニや飲食チェーンに定期借地権で貸し出す方法です。借地権が設定されるため、土地の評価は「貸宅地」として減額されます。
事業用定期借地権（10年以上50年未満）の場合、評価減の割合は残存期間によって変わります。20年の定期借地の場合、底地の評価割合は80%程度となるのが一般的です。
建物を借主側が建てるため、オーナーの初期投資が少ないのが特徴です。ただし契約期間中は土地を自由に使えず、契約満了後の土地の使い道を事前に考えておく必要があります。
相続対策を進める際の注意点
節税だけで判断しない
相続税を下げるために建てた賃貸住宅の事業収支が赤字では、本末転倒です。たとえば1,000万円の節税のために年間200万円の赤字を10年間出し続ければ、差し引きで1,000万円のマイナスになります。節税額と事業収支のバランスを冷静に評価する必要があります。
タワマン節税への税務リスク
タワーマンション高層階の購入による相続税対策は、2024年1月から「マンションの相続税評価の見直し」（居住用区分所有財産の評価の適正化）が施行され、評価方法が変更されました。従来のような大幅な評価圧縮は困難になっています。不動産を使った相続対策は、税制改正の動向を常に確認することが欠かせません。
納税資金の確保
不動産は換金性が低いため、相続税の納税資金が手元に残らないケースがあります。延納（分割払い）や物納（不動産で納付）の制度はありますが、要件が厳しく利用は容易ではありません。遺産のうち一定割合を現金・預貯金で残しておくか、生命保険の非課税枠（500万円 × 法定相続人の数）を活用して納税資金を確保しておくことを推奨します。
二次相続まで見据える
配偶者が相続する場合は「配偶者の税額軽減」で1億6,000万円まで非課税になりますが、その配偶者が亡くなったとき（二次相続）には軽減措置がなくなります。一次相続で節税できても二次相続で多額の税負担が発生する場合があるため、一次・二次を通じたトータルの税額で計画を立てる視点が重要です。
複数プランの比較が対策の精度を上げる
相続対策としての土地活用は、税務の知識だけでなく、不動産市場の動向、建築費の水準、エリアの賃貸需要といった複数の要素が絡み合います。同じ土地でも、ハウスメーカーや建設会社によってプランの前提条件（想定家賃、建築費、利回り）が異なるため、1社の提案だけで判断すると実態とかい離する可能性があります。
土地の広さや立地条件によっても最適な活用方法は変わります。土地活用にかかる固定資産税と軽減措置では、固定資産税の減額措置と活用方法の関係も整理しています。
複数社からプランを取り寄せて建築費・想定収益・税務効果を横並びで比較することが、相続対策の精度を上げる基本的な進め方です。税理士と建築会社の双方から意見をもらい、数字を自分で検証する姿勢が、過度な節税プランに乗せられないための防衛策になります。
よくある質問
更地のまま相続するのと、アパートを建ててから相続するのとでは、どのくらい税額が変わりますか？
路線価評価額1億円の土地を例にとると、更地のまま相続する場合の評価額は1億円です。これに対して、アパートを建てて満室で運営している場合は、貸家建付地評価減で約7,900万円まで下がります。さらに小規模宅地等の特例が適用されれば200m2分について50%が減額されます。建物の評価減や借入金の債務控除も加わるため、条件によっては相続財産の評価額が更地の半分以下になることもあります。具体的な税額は税理士に試算を依頼してください。
相続対策で土地活用を始めるタイミングはいつがよいですか？
小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」には、相続開始前3年以内に新たに事業を始めた土地は原則対象外になるという制約があります。建築期間（設計から竣工まで通常10〜18ヶ月）と入居安定化の期間を考えると、相続が見込まれる時期から逆算して少なくとも5年以上前に着手しておくのが安全です。ただし、被相続人が3年以上前から事業的規模で賃貸経営をしている場合は、新たに追加した物件にも特例が適用される場合があります。個別の事情は税理士に確認してください。
借入金を使った相続対策にはどのようなリスクがありますか？
借入金で賃貸住宅を建築すると「評価額の圧縮」と「債務控除」の二重効果が生まれますが、事業リスクが伴います。空室率が想定を上回って家賃収入が減少すると、ローンの返済原資が不足します。金利上昇局面では返済額の増加も懸念されます。加えて、過度な借入による相続対策は税務調査で否認されるケースがあり、2022年の最高裁判決（いわゆるタワーマンション事案）では、相続開始直前の不動産取得が「租税回避」と判断されました。借入金を活用する場合は、事業収支のストレステスト（空室率15〜20%・金利+1〜2%シナリオ）を実施し、節税額と事業リスクのバランスを慎重に評価することが重要です。
相続対策として駐車場経営で十分な効果は得られますか？
駐車場経営は初期投資が小さく事業リスクが低い反面、相続税の節税効果はアパート経営と比較して限定的です。更地にアスファルト舗装をしただけでは「貸家建付地」の評価減は受けられず、建物の評価減も発生しません。構築物がある場合に小規模宅地等の特例（50%減額、200m2まで）が適用される可能性はありますが、効果はアパート経営の3重の評価減と比べると小さくなります。節税よりも「将来の転用のしやすさ」や「事業リスクの低さ」を優先する場合に適した選択肢です。
出典
- 国税庁「No.4152 相続税の計算」
- 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
- 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
- 国税庁「財産評価基本通達」第26条（貸家建付地の評価）
- 最高裁令和4年4月19日判決（令和2年（行ヒ）第283号）