新築住宅の固定資産税はいくら｜減額措置(3年1/2)・長期優良住宅5年軽減と計算例

新築住宅を建てると、翌年の4月ごろから固定資産税の納税通知書が届きます。「年間いくらかかるのか」は住宅ローンの返済計画と同じくらい気になるところですが、新築住宅には一定期間の減額措置（軽減措置）があるため、入居直後の負担は抑えられます。ただし、減額期間が終了すると税額が跳ね上がったように感じるケースもあり、長期の家計シミュレーションには減額終了後の税額も織り込んでおく必要があります。

固定資産税の基本的な仕組み

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方に対して市区町村が課す地方税です。税額は以下の計算式で算出されます。

固定資産税額 = 課税標準額（固定資産税評価額）x 税率（標準1.4%）

固定資産税評価額は市区町村が決定する評価額で、建物の新築時は建築費の50〜60%程度になることが多いとされています。ただし、実際の評価額は構造（木造・鉄骨・RC）、床面積、仕様、所在地によって変わるため、一律の割合では決まりません。

土地の固定資産税には「住宅用地の特例」があり、200m2以下の部分（小規模住宅用地）は評価額が1/6に、200m2を超える部分（一般住宅用地）は1/3に軽減されます。多くの戸建て住宅の敷地は200m2以内に収まるため、土地の固定資産税は実質的にかなり低く抑えられています。

都市計画区域内では固定資産税に加えて都市計画税（標準税率0.3%）も課されます。住宅用地の特例は都市計画税にも適用されますが、軽減率は小規模住宅用地で1/3、一般住宅用地で2/3と固定資産税とは異なります。

新築住宅の減額措置 — 3年間（または5年間）1/2

2026年3月31日までに新築された住宅は、一定期間、建物にかかる固定資産税が1/2に減額されます。対象は床面積120m2以下の居住部分で、120m2を超える部分は減額対象外です。

適用を受けるための主な要件は、居住部分の床面積が50m2以上280m2以下であること。注文住宅で普通に建てる場合、この要件はほぼ満たされます。店舗併用住宅の場合は居住部分の割合が1/2以上であることも条件です。

長期優良住宅の認定を受けると減額期間が2年延長される点は見逃せません。認定取得には設計段階での手続きが必要なため、ハウスメーカーへの相談は契約前の段階で行うのが効果的です。みらいエコ住宅2026事業の補助金でも長期優良住宅は優遇されており、税制と補助金の両面でメリットがあります。

なお、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）で市町村長の勧告に従わずに建設された住宅は、この減額措置の対象外となります。

新築住宅の固定資産税シミュレーション

建物の固定資産税評価額を1,200万円と仮定し、新築軽減の有無で税額がどう変わるか計算してみます。

ケース1: 一般の新築戸建て（床面積110m2）

3年目から4年目で年額84,000円の増加。月額に換算すると7,000円の負担増です。軽減が終わって「増税された」と感じる方もいますが、実際には元の税額に戻っただけです。

ケース2: 認定長期優良住宅（床面積110m2）

長期優良住宅なら5年間の軽減が受けられるため、一般住宅と比べて2年分（168,000円）の差が出ます。

土地の固定資産税も合算した年間目安

土地の固定資産税評価額を1,500万円（小規模住宅用地の特例適用）とすると、土地分の年額は1,500万円 x 1/6 x 1.4% = 35,000円。建物と合わせた年間負担の目安を整理します。

住宅ローンの月々の返済額に加えて、軽減終了後は月16,000〜17,000円程度の固定資産税がかかる想定で家計シミュレーションを組んでおくと安心です。住宅ローンの損益分岐点も含めた長期の返済計画を検討してください。

建築費別の固定資産税目安

建築費から固定資産税の概算を知りたい方向けに、木造住宅（評価額＝建築費の約55%）で試算した目安を一覧にします。

いずれも建物分のみの概算です。土地の固定資産税と都市計画税を合わせると、年間総額はこの1.3〜1.5倍程度になるのが一般的です。住宅の建築費を検討する際は、家を建てる費用（土地あり）の予算帯別シミュレーションもあわせてご確認ください。

固定資産税評価額はどう決まるのか

「自分の家の固定資産税はいくらになるか」を事前に知りたい場合、建物の固定資産税評価額がカギになります。評価額は市区町村の家屋調査によって決定されますが、新築時の評価額は概ね以下のような傾向があります。

木造住宅は建築費の50〜55%程度、鉄骨造は55〜60%程度、RC造は60〜65%程度が評価額の目安とされています。ただし、これはあくまで概算であり、屋根材・外壁材・設備仕様などの項目ごとに点数をつける「再建築価格方式」で算出されるため、同じ建築費でも仕様が異なれば評価額は変わります。

評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。建物の評価額は経年減価が反映されるため、築年数が経つほど下がっていく傾向にあります。木造住宅の場合、25年程度で評価額は新築時の約20%まで下がるのが一般的です。一方、土地の評価額は地価の変動に連動するため、地価上昇エリアでは土地分の固定資産税が増加する可能性もあります。地価上昇率ランキングでエリア別の地価動向も確認しておくとよいでしょう。

家屋調査は新築後に市区町村の職員が訪問して行います。外観・構造・内装・設備を確認し、仕上げ材のグレードや設備の種類ごとに点数を付けて評価額を算出します。太陽光発電やビルトイン食洗機、床暖房などの高機能設備は加点対象になるため、設備が充実した住宅ほど評価額は高くなります。逆に、外構や庭木は建物の評価には含まれません。

都市計画税と不動産取得税も忘れずに

新築住宅を取得すると固定資産税以外にも税負担が発生します。資金計画から漏れがちな2つの税金を確認しておきましょう。

都市計画税は都市計画区域内の土地・建物に課される税金で、税率は上限0.3%。固定資産税と一緒に毎年課税されます。住宅用地の特例は都市計画税にも適用されますが、軽減率は固定資産税（小規模住宅用地1/6）より小さく、小規模住宅用地で1/3です。新築住宅の建物に対する減額措置は、都市計画税には適用されない自治体が大半のため注意が必要です（一部自治体では独自の軽減措置あり）。

不動産取得税は住宅を取得した時に1回だけ課される都道府県税で、税率は住宅の場合3%。新築住宅は課税標準から1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。建物の固定資産税評価額が1,200万円以下であれば実質非課税となるケースも多く、中規模の戸建て住宅では不動産取得税がゼロになることもあります。

これらの税金と住宅ローン控除、補助金を総合的に把握するには、住宅補助金2026年一覧で国の制度全体を確認するのが効率的です。

減額措置の申請方法と期限

新築住宅の固定資産税減額措置を受けるには、建築の翌年1月31日までに市区町村の税務課（固定資産税担当）に申請書を提出する必要があります。自治体によっては家屋調査の際にあわせて案内されることもありますが、自動適用ではないため申請漏れには注意してください。

長期優良住宅の場合は、認定通知書の写しなどの追加書類が必要です。認定申請はハウスメーカーや建築士事務所が代行するケースが大半ですが、固定資産税の減額申請自体は所有者本人が行います。

住宅用地の特例（土地の1/6軽減）については、居住用であることが確認されれば原則として自動適用されます。新築の場合は家屋調査の段階で住宅用地として認定されるのが通常です。

固定資産税の減額は「建てた後」の手続きですが、減額を前提とした資金計画は「建てる前」の段階で立てておく必要があります。複数のハウスメーカーから見積もりを取り、建築費・ローン返済・固定資産税・補助金を総合的に比較検討するのが確実です。

タウンライフ家づくりの一括資料請求を利用すると、間取りプラン・資金計画書・土地提案が無料で届きます。長期優良住宅対応のプランを依頼しておくと、固定資産税の減額期間延長も含めた比較がしやすくなります。

新築住宅の固定資産税はいつから払いますか？

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。年度途中に新築した場合、その年度は課税されず、翌年度の4〜6月ごろに最初の納税通知書が届きます。ただし、建売住宅を購入した場合は、売主との間で日割り精算を行うのが一般的です。

4年目で固定資産税が急に上がったのですが、増税ですか？

増税ではなく、新築住宅の減額措置（3年間1/2）が終了したために本来の税額に戻っただけです。この「減額終了による税額アップ」を知らないと驚きますが、制度上は予定どおりの変動です。住宅ローンの返済計画には、4年目以降の税額増を織り込んでおきましょう。

固定資産税の評価額に納得できない場合はどうすればよいですか？

固定資産税評価額に不服がある場合は、市区町村の固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます。評価替えの年度（3年ごと）に限り申出が可能で、期限は納税通知書を受け取ってから3か月以内です。まずは税務課の窓口で評価の根拠を確認し、近隣の類似物件との比較資料を準備するのが効果的です。なお、評価替え年度以外でも「縦覧制度」を利用すれば、同一地域内の土地・家屋の評価額を閲覧して自分の評価額と比較できます。縦覧期間は例年4月1日から第1期納期限の日までです。

長期優良住宅にすると固定資産税以外にもメリットはありますか？

住宅ローン控除の借入限度額が引き上げられるほか、みらいエコ住宅2026事業では長期優良住宅に75万円/戸（寒冷地80万円/戸）の補助が出ます。不動産取得税の控除額も1,300万円（一般住宅は1,200万円）に拡大されます。認定取得にはコストがかかりますが、税制優遇と補助金を合算すると回収できるケースが多いため、ハウスメーカーに試算を依頼する価値があります。