住宅ローンの保証料の相場と仕組み｜一括払い・上乗せ型・保証料なしの違いと注意点

住宅ローンを申し込むとき、金利とは別に「保証料」という費用がかかることがあります。借入額3,000万円・35年返済の場合、保証料は60万〜80万円前後になるため、住宅購入の諸費用のなかでも大きな割合を占めます（金融機関の商品条件による目安）。住宅ローンの保証料は支払い方法によって初期費用と月々の返済額が変わるため、仕組みを理解しないまま契約すると、総支払額で数十万円の差が生まれることもあります。

一方で「保証料なし」をうたう住宅ローンも増えています。保証料がゼロならお得に見えますが、代わりに事務手数料が高額に設定されていたり、繰り上げ返済しても費用が戻らない仕組みになっていたりと、単純な比較では判断を誤る可能性があります。

この記事では、保証料の仕組みと保証会社の役割を整理したうえで、一括前払い型と金利上乗せ型の違い、保証料の相場、保証料なしの住宅ローンの落とし穴、繰り上げ返済時の戻し保証料まで解説します。

保証料の仕組みと保証会社の役割

住宅ローンの保証料とは、保証会社に保証を依頼するための費用です。保証会社は住宅ローン契約における「連帯保証人の代わり」を果たす存在で、借主が返済不能になった場合に、借主に代わって金融機関に残債を弁済します。

ここで誤解されやすい点があります。保証会社が代位弁済（代わりに返済）したからといって、借主の返済義務がなくなるわけではありません。請求する相手が金融機関から保証会社へ変わり、保証会社から借主への請求が始まります。つまり保証料は、借主を守るための保険ではなく、金融機関がリスクを軽減するための仕組みです。

なぜ保証料を払う必要があるのか

かつて住宅ローンでは連帯保証人を立てるのが一般的でしたが、保証人の確保が困難であることや保証人とのトラブルが問題となり、1970年代以降、保証会社を利用する方式に切り替わりました。現在は都市銀行・地方銀行・信用金庫の多くが保証会社の利用を融資条件としています。

保証会社は金融機関のグループ会社であるケースが多く、三菱UFJ銀行であれば三菱UFJローンビジネス、みずほ銀行であればみずほ信用保証といった系列保証会社が審査と保証を担当します。

一括前払い型と金利上乗せ型の違い

保証料の支払い方法には2つの型があります。金融機関によってどちらか一方しか選べない場合と、借主が選択できる場合があります。

一括前払い型（外枠方式）

融資実行時に保証料の全額を一括で支払う方法です。住宅ローンの諸費用としてまとまった金額が必要になりますが、月々の返済額には保証料が反映されないため、毎月の返済負担は軽くなります。

金利上乗せ型（内枠方式）

保証料を金利に0.2%程度上乗せして、毎月の返済額に含めて支払う方法です。初期費用を抑えられる代わりに、毎月の利息負担が増えます。総負担の大小は上乗せ幅、一括保証料、完済までの期間で変わります。

2つの型の比較

借入額3,000万円・35年返済・元利均等返済・金利1.5%（金利上乗せ型は1.7%）で試算した比較です。全期間で金利一定、ボーナス返済・繰り上げ返済なしとし、端数処理前の毎月返済額から総額を計算しています。現行商品の金利を示すものではありません。

この試算では、一括保証料を61万8,420円とすると一括前払い型の負担が約62.8万円少なくなります。ただし、事務手数料は含めていないため、商品ごとの手数料差も足して比較してください。早期完済を予定する場合は、この35年間の比較をそのまま使えません。一方、頭金で手元資金を使い切ってしまう場合は、無理に一括前払い型を選ぶと生活防衛資金が不足するリスクがあります。頭金なしで住宅ローンを組む場合のリスクと判断基準も参考に、資金計画全体のなかで支払い方法を決めてください。

保証料の相場

一括前払い型の保証料は、借入額と返済期間によって変わります。保証料率は保証会社ごとに異なりますが、都市銀行系の保証会社では借入額100万円あたりの保証料を返済期間別に設定しているのが一般的です。

借入額100万円あたりの保証料例（一括前払い型）

下表はりそな銀行の保証料一覧に掲載された金額です。全金融機関共通の保証料率ではなく、一つの商品条件をもとにした比較例として使います（2026年10月9日確認）。

この表をもとに借入額別の保証料を計算すると、おおよそ次のようになります（借入額100万円あたりの保証料からの単純計算）。

借入額・返済期間別の保証料計算例（一括前払い型）

表は横にスクロールできます。

金利上乗せ型の負担は、上乗せ後と上乗せ前の返済総額の差で比べます。上の仮定計算では約124.6万円ですが、借入金利や返済期間が変われば差額も変わり、一律の倍率では示せません。

保証料は審査結果によって増減します。保証会社や商品によっては、審査結果に応じて適用する保証料率が異なります。具体的な判定方法は一律に公表されていないため、勤続年数だけで適用額を予測しないでください。住宅ローン審査に落ちた場合の原因と対処法でも触れていますが、審査結果は保証料にも影響する点を覚えておいてください。

保証料なしの住宅ローンの落とし穴

近年、「保証料なし」をうたう住宅ローンが増えています。ネット銀行を中心に保証会社を利用しない住宅ローン商品が広がっており、初期費用を抑えたい借り手にとって魅力的に映ります。しかし、保証料がゼロだからといって諸費用の総額が安いとは限りません。

事務手数料が高額なケース

保証料なしの住宅ローンの多くは、事務手数料が「借入額の2.2%（税込）」に設定されています。借入額3,000万円の場合、事務手数料は66万円です。これは一括前払い型の保証料（約62万円）とほぼ同水準か、それ以上になります。

保証料と事務手数料の違いは「戻ってくるかどうか」です。一括前払い型の保証料は繰り上げ返済で完済を早めた場合に一部が返金されますが、事務手数料は一度支払うと返金されません。繰り上げ返済を積極的に行う予定がある場合、保証料型のほうが実質的な負担が軽くなる可能性があります。

融資手数料型と保証料型の比較

住宅ローンの事務手数料については住宅ローンの事務手数料を銀行12行で比較で詳しく解説しています。保証料と事務手数料は別のコストですが、住宅ローン選びでは両者を合算して初期費用全体で比較する視点が重要です。

連帯保証人を求められるケースも

保証会社を利用しない住宅ローンでは、金融機関が独自にリスクを負うことになります。そのため、収入合算で借り入れる場合や返済比率が高い場合に、配偶者の連帯保証を求められるケースがあります。保証料なしの住宅ローンを検討するときは、連帯保証の要否もあわせて確認してください。

繰り上げ返済時の戻し保証料

一括前払い型の保証料を支払った場合、繰り上げ返済により保証会社所定の方法で計算した保証料の一部が返金されることがあります。これを「戻し保証料」といいます。

戻し保証料の金額は保証会社の規定によって計算され、単純に月割りで返金されるわけではありません。保証料は返済初期のリスク負担分が大きく設定されているため、返済開始から年数が経過するほど戻し保証料は小さくなります。

戻し保証料は「返済後に受け取る額」で比較する

「10年後なら最初の保証料の何割が戻る」と全国共通の表では示せません。三菱UFJ銀行の案内では、所定の戻し保証料から保証会社の事務手数料を差し引き、返済用口座へ振り込む扱いです。戻し保証料が手数料に満たない場合は返金されません（2026年10月9日確認）。

返済額軽減型でも、返済する元金が減ることに対応して返金が生じる商品があります。期間が変わらないという理由だけで「返金なし」と判断せず、保証会社の取扱いを確認してください。三井住友銀行の手数料案内でも、外枠方式の一部繰上返済に伴う返戻と手数料が説明されています。返済方式の違いは住宅ローン繰り上げ返済の判断基準も参照してください。

金利上乗せ型の場合は保証料を一括で支払っていないため、繰り上げ返済しても戻し保証料はありません。ただし返済期間が短くなることで金利上乗せ分の支払い総額が減るため、繰り上げ返済のメリット自体はあります。

返金の手続きや入金時期も金融機関によって異なります。繰り上げ返済手続きに伴って返金される場合もあるため、別途請求が必要かを銀行に確認し、返金明細と実際の入金額を照合してください。

保証料と事務手数料の違い

住宅ローンの初期費用で混同されやすいのが保証料と事務手数料です。両者は支払先も目的も異なりますが、借り手にとっては「借入時にかかるまとまったお金」という点で同じように見えるため、整理しておきます。

都市銀行や地方銀行では「保証料型」と「融資手数料型」の2つを用意し、どちらかを選べるようにしている金融機関が増えています。住宅ローンを比較するときは、金利だけでなく保証料と事務手数料を合わせた初期費用の総額と、繰り上げ返済時の返金有無を考慮して判断してください。

保証料を判断に組み込んだ住宅ローンの選び方

ここまでの内容をふまえ、保証料の支払い方法を選ぶ際の判断基準を整理します。

手元資金に余裕がある場合も、一括前払い型が常に有利とは限りません。予定する完済年までの返済額と初期費用を足し、戻し保証料を引いて、同じ完済時期の金利上乗せ型と比べます。返金を過大に見込まないことが大切です。

初期費用をできるだけ抑えたい場合は金利上乗せ型を選ぶことで、融資実行時の支出を減らせます。ただし、借り続ける期間が長いほど上乗せ金利の負担が積み上がるため、早期完済できなかった場合も試算してください。

保証料なしの住宅ローンを検討する場合は、事務手数料の金額を確認し、保証料型との総コスト比較を行ってください。金利が低くても事務手数料が高額で繰り上げ返済時に返金されない商品は、借入期間が短い場合や繰り上げ返済を積極的に行う場合に不利になることがあります。

住宅ローンの金利タイプ選びについては住宅ローンは変動と固定どっちが得？で詳しくシミュレーションしています。金利タイプと保証料の支払い方法は別の判断ですが、毎月の返済額と総支払額に影響する点で、あわせて検討する価値があります。